自分で賃貸アパートなどを経営している家主さんの中には、一部の賃借人の賃料不払いが続いており、何とかできないのかと考えている方もいらっしゃるかと思います。
他方で、住まいは生活の基礎となるものですので、法的に「どこまでできるのか」という慎重な判断も求められます。
そこで、今回は賃料不払いが続いている場合の家主さんの対応についてお話ししたいと思います。
賃料不払いは債務不履行になる
賃貸アパートにおける契約は「賃貸借契約」であり、借主が賃料を支払う対価として、貸主が部屋を使用させるという契約です。
ですので、賃料不払いは借主の明確な契約違反（債務不履行）にあたります。
この場合、未払賃料の請求はもちろんですが、最終的には契約の解除や損害賠償請求を検討することになります。
もっとも、住居は生活の基盤であるため、たった1回の不払いだけですぐに契約解除まで認められることはありません。
どのくらい不払いが続けば解除できるか
契約を解除できる目安は、概ね「3ヶ月程度（3回分相当）」の滞納と言われています（※解除の前に支払いを求める「催告」が必要です）。
賃貸借契約のような継続的な契約では、単なる義務違反だけでなく、当事者間の「信頼関係が破壊された」と認められる事情が必要だと解釈されているためです。
家主さんとしては1回の滞納でも退去を求めたいと考えるかもしれませんが、法的には1回のみの滞納では退去（明渡し）まで求めることは困難です。
解除後の手続きについて
契約を解除した後、相手方が任意に退去しない場合には、裁判所に訴訟を提起し、判決を得た上で「強制執行」の手続きをとることになります。
裁判や強制執行には相応の費用と時間がかかります。そのため、実務上は可能であれば粘り強く交渉を行い、任意で退去してもらう道（和解など）を模索することが、結果として早期解決につながる場合もあります。
注意点
家主さんが焦るあまり、勝手に鍵を交換したり、荷物を外に出したりといった自力救済を行ってしまうと、逆に家主側が不法行為を問われる（損害賠償請求や刑事罰の対象になる）危険があります。
適切な手続きで退去を求めるためにも、不払いが続いた段階で早めに弁護士に相談することをお勧めします。