「住んでいる家や土地の名義が、亡くなった祖父や曾祖父のままになっている」というケースは、実は珍しくありません。普段の生活には支障がなくても、いざ家を建て替えたい、土地を売りたい、あるいは災害で解体したいとなった時に、名義が古いままでは手続きが一切進まないという壁にぶち当たります。
放置すればするほど、関係する親族が増えて解決が困難になる「放置された不動産名義」の解消ステップを解説します。
1. 最初の難関：膨大な「戸籍調査」で相続人を特定する
名義人が亡くなってから年月が経っている場合、その子供、さらにその孫へと相続権が引き継がれ（数次相続）、相続人が数十人に膨れ上がっていることがよくあります。
- 調査の方法：名義人の出生から死亡までのすべての戸籍、除籍、改製原戸籍を遡って取得します。
- 専門知識が必要：古い戸籍は手書きで判読しにくく、当時の民法（旧民法など）を適用して相続人を割り出す必要があるため、正確な調査には弁護士等の専門家の力が不可欠です。
2. 相続人への連絡と「相続分の譲渡」
相続人が判明したら、一人ひとりに連絡を取り、不動産の名義を整理したい旨を伝えます。会ったこともない遠い親戚が含まれることもありますが、放置はできません。
- 相続分の譲渡とは：自分の相続分を特定の人に譲り、手続きから抜けてもらう方法です。実印や印鑑証明書を何度ももらう手間が省けるため、非常に有効な解決策です。
- 協力の取り付け：「今のところ使う予定がないので譲ってほしい」と丁寧にお願いし、必要に応じて一定の謝礼金を支払うことで円満に協力を仰ぎます。
3. 連絡がつかない・協力が得られない時の対処法
スムーズにいかない場合でも、法律に基づいた解決手段が用意されています。
- 居所が分からない場合：「戸籍の附票」等を使って現在の住民票上の住所を特定します。弁護士であれば職務上の権限で調査が可能です。
- 行方不明の場合：裁判所に「不在者財産管理人」を選任してもらい、その管理人と協議を行うことで手続きを進めます。
- 拒否された場合：「遺産分割調停」を裁判所に申し立て、第三者を交えて話し合い、最終的には審判（裁判所の判断）で名義を確定させます。
4. 放置するほど「リスク」は巨大化する
名義変更（相続登記）を先延ばしにするメリットは一つもありません。
| 放置期間 | 発生するリスク |
|---|---|
| 数年以内 | 相続人が数人で済み、話し合いも容易。 |
| 数十年 | 相続人が数十人に増え、認知症の方や行方不明者が出る確率が高まる。 |
※2024年4月から相続登記が義務化され、正当な理由なく放置すると過料（罰金）が科される可能性もあります。
先代名義の不動産問題は、時間が経てば経つほど「パズル」の難易度が上がり、費用もかさむようになります。親族関係がまだ複雑になりきっていない「今」が、最も安く、早く解決できるタイミングです。
「どこから手をつけていいか分からない」「知らない親戚に手紙を書くのが不安だ」という方は、ぜひ一度ご相談ください。戸籍の収集から交渉の代行まで、あなたの土地の権利を次世代に繋げるお手伝いをいたします。