相続が発生した場合、遺言がなければ相続人全員で遺産分割協議を行うことになります。
この場合、スムーズに進めば良いのですが、不動産がある場合に、その評価についてもめてしまう場合があります。
特に、特定の相続人が不動産を取得し、他の相続人が「代償金」を受け取るような分け方の場合、不動産の評価が代償金に直結するため、評価額をいくらにするかで争いになってしまいます。
今回は、このような遺産分割における不動産の評価方法についてお話ししたいと思います。
不動産の評価には3つある
不動産の評価方法は主に3つあります。
- 固定資産評価額：固定資産税の算定根拠となっている価格。
- 路線価：相続税の算定根拠になる価格。
- 市場価格（時価）：実際に売買する場合の根拠になる価格。
遺産分割協議の場合、相続人全員が合意すれば、どの評価方法を利用しても構いません。
不動産評価に争いがある場合
不動産評価に特に争いがなければ、固定資産評価額など分かりやすい金額で算定することもあります。
また、仮に争いがあっても、売却してお金で分ける（換価分割）場合には、売却代金から費用を控除した残額を分けることにすれば、評価で揉めることはありません。
他方で、「売却の予定がなく、不動産の評価に争いがある場合」は、市場価格（査定価格等）をベースに話し合いを進めるのが一般的です。
複数の査定がある場合、その中間をとるなどの調整を行うこともあります。いずれにせよ、不動産業者の査定書などを取得し、その結果をベースに相続人間で一定の金額を定めることになります。
どうしても解決しない場合
話し合いがまとまらない場合は、裁判所の調停を利用して遺産分割をすることになります。
裁判所の手続きでは、最終的には専門家による「鑑定」を行い、市場価格を算出することになります。
もっとも、鑑定には数十万円単位の高額な費用がかかる場合があります。そのため、鑑定費用を負担するくらいであれば、その分を見越して互いに譲歩し、合意を成立させるという判断もあり得ます。