相続、特に遺産分割において遺産の中に不動産があると、その「評価額」をめぐって激しい争いになることが少なくありません。
例えば、ある相続人は「手元の固定資産税の書類にある評価額で分けるべきだ」と主張し、別の相続人は「今の相場はもっと高いはずだ」と主張するといったケースです。
今回は、遺産分割における不動産の評価額の決め方と、争いになった際の解決法についてお話しします。
不動産の主な3つの評価方法
不動産の評価には、主に以下の3つの指標が使われます。
- 固定資産税評価額：自治体が税金をかけるために算定した価格。一般的に市場価格の7割程度と言われます。
- 路線価：相続税の申告時に使われる基準。市場価格の8割程度が目安です。
- 市場価格（時価）：実際に売却したらいくらになるかという価格。
合意があればどの評価方法でも良い
遺産分割においては、「相続人全員の合意」が何よりも優先されます。
全員が納得していれば、固定資産税評価額で計算しても、路線価で計算しても問題ありません。これは話し合い（協議）でも、裁判所の調停でも同じです。
評価方法で折り合いがつかない場合
合意ができない場合、法的には「市場価格（時価）」で算定するのが原則となります。
しかし、市場価格には定価がないため、次は「いくらが適正な時価か」という争いに移ります。
- 査定書の持ち寄り：各相続人が不動産業者に査定を依頼し、その価格をもとに話し合います。
- 妥協点の模索：複数の査定額の平均をとるなど、話し合いによる調整を試みます。
最終手段としての「裁判所の鑑定」
どうしても話し合いで決まらない場合は、裁判所の調停手続きの中で「鑑定」を行うことになります。
- 鑑定とは：裁判所が選任した不動産鑑定士が、客観的な価値を算出する厳格な手続きです。
- 費用負担：鑑定には数十万円単位の高額な費用がかかることが多く、原則として申し立てた側が予納金として負担します。
鑑定を行えば一定の答えは出ますが、高額な費用を払うくらいなら、その分を互いに譲歩して合意した方が得策であることも多いです。そのため、鑑定を「検討材料」としつつ、話し合いで調整するのが一般的です。
不動産の評価は、遺産分割の結論を左右する大きな要素です。相手方の提示する評価額に疑問がある場合や、どの評価方法を選ぶべきか迷った際は、一度弁護士にご相談ください。