自宅を賃貸していて退去する場合に，原状回復として，家主または管理会社から大きな金額が請求されることがあります。もっとも，よく中身をみると，法的には支払わなくても良いものが含まれるなどしている場合もあります。今回は原状回復義務の範囲について概観をお話しします。
原状回復義務に経年劣化分は含まれない
原状回復義務は借りるときの元の状態に戻す義務です。
だとすると，例えば長年借りていて，老朽化している場合に，その老朽化した部分をなおさなければならないとも思えます。
しかし，そもそも貸している間は本人が使用できませんので，返してもらうときには，経年劣化，つまり普通に使われて古くなることはむしろ想定されており，それだからこそ，賃料をとっていると考えられます。つまり，賃料に経年劣化分の損料みたいなものが含まれていると考えられるのです。
ですので，一般的に経年劣化分は原状回復に含まれません。
借主の責任で壊したものなどは修繕する義務がある
借主がわざと，または，不注意で壊してしまった場合は話は別です。
普通どおりに使っていれば壊れることまではないのですから，借主の責任で壊してしまったものについては，元のように修繕する必要があります。
例えば，床にナイフで傷をつけたとか，たばこを常習的に吸っていて，壁紙が普通以上に汚損してしまっている場合などです。
契約書に経年劣化分も修繕するような内容が書いてある場合は？
契約書に，ハウスクリーニングや畳替え，クロスの張替えなど，経年劣化分と思われるものも原状回復として定められている場合があります。
また，そのような具体的な規定はないにもかかわらず，退去時にそのような請求をされる場合があります。
このような費用は負担する必要があるのでしょうか？
この点，裁判例では，賃借人が負担する経年劣化分（通常損耗といいます）の範囲が具体的に明確に賃借人にわかるように契約書に明記しておくなどして，真に任意に借主が合意した場合には，その定めが有効になって費用を借主が負担することになるとしています。
したがって，具体的な規定がない場合など，どの部分の修繕を要するのか，借主にとって不明な場合には，そのような経年劣化分を負担する必要はありません。
なお，どういったところが経年劣化（通常損耗）なのかについては，国土交通省からガイドラインも出ていますので，参考になさってください。
